Desde el 17 de junio se viene aplicando la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, con la que se ha venido a adaptar la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, cuya finalidad es “garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección” a nivel europeo. Sin embargo, y a pesar de la convulsa relación de nuestro sistema financiero e hipotecario con los órganos judiciales en los últimos años, derivada o intensificada por la crisis económica, dicha transposición se ha realizado con tres años de retraso, aprobándose al filo de la disolución de las Cámaras, en marzo de 2019, y ante la inminente imposición de sanciones a España por la falta de cumplimiento de las obligaciones que le impone el Derecho de la Unión Europea.
La nueva norma no se aplica a todos los préstamos hipotecarios, sino sólo a aquellos, firmados tras su entrada en vigor, en los que el prestatario -o el fiador o garante- sea persona física (aunque actúe como empresario) y que además recaiga sobre un inmueble de uso residencial residencial (incluyéndose garajes y trasteros con función doméstica). Además, las normas se aplicarán también a las novaciones y subrogaciones.
Con una vocación de proteger a las personas físicas prestatarias y de dar seguridad y transparencia a los contratos de crédito inmobiliario, la Ley fija normas imperativas en numerosos aspectos que venían siendo litigiosos y sobre los que no permite renuncia del prestatario o pacto en su perjuicio, como los siguientes:
.- El interés de demora en estos préstamos será 3 puntos más que el ordinario.
.- Se distribuyen los gastos derivados de estos préstamos, correspondiendo al prestamista, en resumen, los de Notaría, Registro y gestoría, y al prestatario los de tasación y las copias de la escritura que solicite (petición que no será necesaria, pues el Notario le debe remitir una copia simple gratuitamente, y el Registrador igualmente una nota simple. Respecto del Impuesto se remite la Ley a la normativa fiscal, que recordemos que ahora los atribuye al banco.
.- Es obligatorio admitir la amortización total o parcial, sin que se pueda condicionar más que al preaviso que no podrá ser superior a un mes. La comisión se limita en los préstamos a interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros (después de esos plazos, no se podrá cobrar nada); en los de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después. En todo caso sólo se podrá cobrar comisión si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.
.- Se establece una comisión máxima del 0,15% en caso de cambio de interés variable a fijo.
.- En cuanto al vencimiento anticipado, sólo podrá declararse cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. El prestamista tiene que reclamar el pago y ofrecer el plazo de un mes antes de declarar vencido el préstamo.
.- Se prohíbe la cláusula suelo, y se establece, por otra parte, que el interés remuneratorio no podrá ser negativo.
En otro tipo de aspectos que han venido resultando controvertidos la Ley establece normas para mayor claridad y evitar abusos, como en el caso de los préstamos en divisas, que no se han prohibido, pero se debe ofrecer al consumidor la posibilidad de cambiar la divisa a la moneda en que reciba sus ingresos o donde tenga su residencia habitual, debiendo el banco informar al deudor de las variaciones significativas del tipo de cambio que se vayan produciendo.
Es también novedoso la instauración de un sistema de información previa que viene a suplir la falta de transparencia de gran parte de los contratos de préstamo que han sido analizados por los órganos judiciales. Así, se impone la obligación de facilitar información del préstamo concreto al potencial prestatario con un plazo de antelación mínimo de diez días mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que recoge las condiciones financieras con precisiones y explicaciones, y a la que se añaden escenarios de cuota en diferentes supuestos de tipo de interés cuando éste sea variable; y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que debe incluir especiales advertencias sobre determinadas cuestiones, como los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés, la existencia de suelo (que sin embargo están prohibidos como hemos visto), la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado, la distribución de gastos, y la advertencia especial en el caso de préstamo en moneda extranjera. Se introduce como garantía de cumplimiento de estas obligaciones de información la intervención de un Notario, de elección por el prestatario y sin coste alguno, que debe comprobar que se ha entregado al cliente en plazo toda la documentación obligatoria, asesorando al prestatario y haciendo constar en un acta, que debe realizarse con comparecencia del deudor al menos un día antes al de la firma del préstamo estas actuaciones y otras consultas realizadas por el prestatario.
La Ley, por otra parte, impone a las entidades financieras e intermediarios de crédito obligaciones respecto a la solvencia del potencial prestatario y la tasación de los bienes inmuebles, para evitar con ello situaciones generalizadas como las derivadas de la reciente crisis económica de incapacidad de los prestatarios para asumir sus obligaciones de pago e insuficiencia de los bienes hipotecados para saldar la totalidad de las deudas garantizadas, con los consiguientes efectos perversos para los deudores hipotecarios, el sistema financiero y, en general, la sociedad y economía españolas y de la eurozona.
Finalmente, y sin que este artículo pretenda un análisis exhaustivo de la Ley, que excedería de su vocación de simple reseña informativa, se quiere hacer referencia a que la nueva normativa destina gran parte de su articulado a la regulación de los intermediarios de crédito, su régimen de garantías, inscripción en registros al efecto, y su régimen disciplinario y sancionador, permitiendo igualmente que las Comunidades Autónomas desarrollen legislaciones en la materia.